Q. S 집합 상가건물 관리단 단체를 제가 대표로 하고 비영리 고유번호증을 발급받아 일반관리비가 저렴하게 해주겠다고 해서 모 관리회사가 관리하고 있습니다. 아파트처럼 청소비는 별도 공용관리비라고 해서 포함되어 있지 않습니다. 관리단 명의 통장으로 관리비를 수납받고 관리회사가 관리하고 있습니다. 그리고 전기안전, 승강기안전, 배상책임보험, 소방안전 용역계약도 제 명의로 계약하였습니다. 그런데 ①비용을 받지 못했다고 용역회사에서 저에게 청구소송을 제기하였고 패소하였습니다. 그래서 울며겨자 먹기로 제 사비로 소방안전대행비 등을 지급하였습니다. 너무 억울해서 관리회사에게 어떻게 된일이냐? 당신들은 책임 없냐고 물어봤더니 자기들은 법적으로 책임이 없다고 합니다. 그리고 ② 우리건물 임차인에게 매입세금계산서를 발행해주지 않아 자기들에게 손해를 끼쳤다고 저를 경찰서에 고소를 하였습니다. 대체 무슨 경우인지 정신이 없고 너무 어리둥절합니다. 관리회사 제안으로 대표인 제 명의로 고유번호증을 발급받고 이 고유번호증으로 나온 제 대표 명의로 계약을 한것 뿐인데 집합건물인데도 불구하고 저에게 이러는지 그리고 관리회사는 책임이 없는지 궁금합니다.

A. 안타갑습니다. 일반 사람들 대부분은 상가집합건물도 공동주택처럼 관리하면 된다고 착각하시분들이 많아서 생긴 일들이라 생각됩니다.

공동주택은 공동주택관리법에 규정되어 있으며, 상가집합건물, 오피스텔 등은 집합건물법 규정되어 있어 다릅니다. 결론은 공동주택의 주택관리업자(이하 관리회사)는공동주택관리법 제52조(주택관리업자의 등록) 3항 의거 자본금 2억원이상 임원 및 사원 3분1 이상 주택관리사와 인력과 장비를 보유한 업자가 허가를 받고 지자체에 등록한 업체만 공동주택관리법에 의거 제66조(주택관리업자의 관리상 의무) 지자체에 관리감독을 받아 공동주택을 관리할 수 있다.그러나 그외 상가집합건물 등은 집합건물법에 관리회사의 등록 기준이 없고 관리업무와 내용, 의무 등 규정이 없습니다.

그렇기 때문에 상가집합건물은 아파트 처럼 대표 명의로 위탁관리회사가 관리하면 법규정이 없어 관리회사 책임소재가 분명하지 않기 때문에 위탁관리회사 명의로 관리하는 것이 관리회사에 관리에 대해 어느 정도 책임을 일정 지게 할 수 있습니다.

1. 공동주택관리법 제2조(정의) 1항 2 의거 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기와 중앙집중식 난방방식(지역난방 포함) 공동주택은 "의무관리대상 공동주택"으로 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여아 하는 등 일정한 의무가 부과되며 공동주택관리법에 의해 관리 규정되어 있습니다.

나머지 오피스텔, 상가집합건물 등은 집합건물법(집합건물 소유 및 관리에 관한 법률)에 의해 관리 규정되어 있습니다. 2020.02.04 신설된 집합건물법 제24조(관리인의 선임 등) 6항 의거 전유부분이 50개 이상인 건물은 공동주택관리법 처럼 관리인을 선임하여 지자체 신고해야 하지만 아직까지 신고와 관련하여 구체적인 대통령령 규정은 만들어지지 않았습니다.

공동주택관리법에 의거 아파트 입주자대표회의는 구성되면 행정관청에 구성 신고를 하도록 규정되어 있지만, 집합건물법과 부가가치세법에 의거 집합건물 관리단은 새무처리 편리성을 위한 고유번호증 내지 사업자등록증만 신청할 뿐, 관리인(관리단 대표) 선임신고는 의무사항이 아닙니다.

그래서 아파트는 공동주택관리법에 의거 반드시 입주자대표명의로 관리해야 하지만 상가집합건물은 집합건물법에 의거 관리단 대표 명의로 관리해도 되고 안해도 됩니다.

2. 그리고 공동주택은 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) 1항 12와 부가가치세법 시행령 제41조(주택과 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위) 1항 의거면세이지만 상가집합건물은 과세 대상입니다.

위 법규정 처럼 아파트는 법으로 입주자대표회의에서 의무적으로 관리해야 하기때문에 고용주가 되서 지자체에서 허가받아 등록된 주택관리업자를 위탁관리회사로 채용합니다. 이에 따라 주택관리업자(이하 위탁관리회사)는제52조(주택관리업의 등록) 4항 ④ 주택관리업자의 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 와 제66조(주택관리업자의 관리상 의무) 등 기타 공동주택관리법에 의거 별도 규정되어 있습니다.

그러나 상가집합건물 위탁관리회사에 대한 관리방법 및 그 업무내용이 집합건물법으로 규정되어 있지 않습니다.

그렇기 때문에 상가집합건물은 아파트 처럼 대표 명의로 위탁관리회사가 관리하면 관리회사 책임소재가 분명하지 않기 때문에 위탁관리회사 명의로 관리하는 것이 관리회사에 관리에 대한 책임을 일정 지게 할 수 있습니다.

위 질문자 처럼 관리단 대표 명의로 관리하면 관리소홀에 대한 책임을 지게 할 수 없습니다. 관리주체와 모든 계약의 명의가 관리단 대표와 관리위원회 대표 명의로 되있기 때문입니다. 더더욱 관리비 수납도 관리단 명의 계좌로 수납하기때문에 관리회사 명의에서 자유롭고 고용된 피고용인으로 용역비를 받고 일정한 용역을 제공하면 끝납니다.