1. 공동주택관리법과 집합건물법(집합건물 소유 및 관리에 관한 법률) 관리제도

공동주택관리법 제2조(정의) 1항 2 “의무관리대상 공동주택”이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다.

가. 300세대 이상의 공동주택

나. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

다. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

라. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

마. 가목부터 라목까지에 해당하지 아니하는 공동주택 중 입주자등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의하여 정하는 공동주택

의거 하는 공동주택은 공동주택관리법에 의해 규정되어 있으며, 그 외 상가집합건물 등은 집합건물법에 의해 규정되어 있습니다.

2. 집합건물 관리단은 세무처리의 편리성을 위한 고유번호증 내지 사업자등록증만 신청할 뿐 규정이 없음.

공동주택은 부가가치세법 제26조 1항 12와 부가가치세법 시행령 41조 1항 의거 상시주거용(이하 주택이란한다)의 건물과 토지 면세 대상이며, 상가빌딩은 일반과세 대상 입니다.

수익사업 여부에 따라. 사업자등록증은 영리사업 목적, 고유번호증은 비영리사업 목적으로 하고 있습니다.

공동주택은 면세대상이라 공동주택에 청구되는 재화 또는 용역비용에 대한 부가세 10%를 비영리 고유번호증으로 관리하는 입주자 대표 또는 피고용 관리회사가 정산하여 소유자 또는 점유자(거주자)에게 청구하더라도 소유자 또는 점유자(거주자)는 매입세금계산서를 받더라도 면세이라 환급받지 못함으로 굳아 사업자등록증이 없더라도 비용처리는 가능하기 때문에 입주자 대표 또는 피고용 관리회사에서 부가가치세법 법률 규정상 비영리사업 목적 고유번호증은 세금계산서 및 일반계산서를 발행이 불가능하기 때문에 세금계산서 또는 일반계산서를 발행해주지 않아도 무방함. 그래서 입주자 대표 또는 피고용 관리회사와 소유자 또는 점유자(거주자) 상호 손해 피해가 없습니다.

그러나 상가빌딩은 일반과세 대상이며, 분양자(소유자)는 부가가치세 환급을 위해 임대사업자등록증을 발급받아야 하며, 분양자(소유자)는 임대료에 대한 세금계산서를 임차인에게 발행할 의무가 있습니다. 상가빌딩에 청구되는 재화 또는 용역비용에 대한 부가세 10%를 관리단 대표 또는 관리회사가 정산하여 부과하면 분양자(소유자)는 관리비를 납부하고 매입세금계산서를 발급받아 환급받으셨야 손해가 발생하지 않습니다.

또한 상가빌딩에 점유하여 일반음식점, 판매점 등 대부분 영리사업 목적으로 하는 일반과세 또는 간이과세 사업자로 상가빌딩에 청구되는 재화 또는 용역비용에 대한 부가세 10%를 관리단 대표 또는 관리회사가 정산하여 부과하면 소유자, 임차인은 관리비를 납부하고 반드시 매입 세금계산서와 일반계산서를 발급받으셨야 손해가 발생하지 않습니다.

이렇듯 상가빌딩을 공동주택 처럼 비영리사업을 목적으로 하는 고유번호증으로 관리하게 되면 상가빌딩에 청구되는 재화 또는 용역비용에 대한 부가세 10%를 납부하고도 매입 세금계산서를 발급 받지 못하는 손해가 발생하게 됩니다.

3, 자체관리와 위탁관리란?

자체관리란? 입주자 대표(입주자 대표회의) 또는 관리단 대표(관리단 ) 명의(고유번호증 또는 사업자등록증 대표선임)로 직접 관리하는 방식과 입주자 대표(입주자 대표회의) 또는 관리단 대표(관리단) 명의로 고용주가 되서 회계, 시설, 미화관리 직원을 채용하거나 관리회사를 고용하여 관리하는 방식입니다.

위탁관리란? 위탁회사 명의 사업자등록증으로 관리하는 방식입니다.

그런데도 불구하고 상가집합건물을 비영리 사업 목적으로 하는 고유번호증으로 관리하는 건물들이 많습니다. 소유자와 점유자 모두 부가가치세 혜택은 보지 못하며, . 최우선으로 용역비용이 먼저 지급되기 때문에 관리비가 체납될 경우 전기사용계약해지(단전)과 수도물 공급중지(단전)로 인한 건물기능이 상실되어 점유자 피해가 커지는 단점이 있습니다.